Покупка квартиры у родственников участниками НИС

05.07.2018
Покупка квартиры у родственников участниками НИС

Сделки купли-продажи недвижимости между родственниками могут совершаться по общим правилам. Военнослужащие не являются исключением и могут покупать недвижимость у родственников при соответствии сделки положениям Гражданского Кодекса о законности содержания сделок. 

Используя средства федерального бюджета в схемах обналичивания, накопленных на именном счёте денег, в мнимых сделках с родственниками, военнослужащие совершают противоправные действия.

Законно ли проведение сделки между родственниками?

Формально, да. Однако стоит знать некоторые правовые аспекты подобных сделок: какие родственные связи можно считать близкими, в каких случаях договор между родственниками возможен, а в каких действия будут расценены как мошенничество. Разобраться поможет ряд нормативных правовых документов, содержащих термины и определения.

Близкие родственники – статьёй 14 Семейного кодекса даётся следующее определение – это родственники, по прямой восходящей и нисходящей линии: родители, дети, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и не полнородные братья и сестры. Кроме того, к категории взаимозависимых лиц относятся супруги, усыновители, опекуны, попечители и подопечные.

Члены семьи – согласно статье 31 Жилищного кодекса РФ – проживающие совместно с собственником жилого помещения супруг, дети и родители. Также членами семьи признаются другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником.

Члены семьи военнослужащего – по ФЗ № 76 «О статусе военнослужащих» – это супруга (супруг), несовершеннолетние дети, дети старше 18 лет, ставшие инвалидами до достижения ими возраста 18 лет, дети в возрасте до 23 лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения, а также лица, находящиеся на иждивении военнослужащего и проживающие совместно с ним.

Супруги – лица, состоящие в зарегистрированном браке. Личные и имущественные права и обязанности супругов определяются семейным законодательством.

В Гражданском кодексе РФ приведены определения следующих терминов:

  • сделка – действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153);
  • мнимая сделка – совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (статья 170 пункт 1);
  • притворная сделка – совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (статья 170 пункт 2);
  • договор – соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420).

Анализ терминов позволяет сделать вывод, что передача прав совместной собственности между супругами не может считаться законной и попадает под определение мнимой сделки, ведь отчуждения квартиры и перехода прав собственности, по сути, нет. Соответственно государственная регистрация сделки невозможна.

Для наглядности рассмотрим простой пример. Военнослужащий состоит в браке. Семья проживает в квартире, купленной в браке, однако, собственником официально является супруга, заключившая договор купли-продажи от своего имени. При желании военнослужащего приобрести эту квартиру за счёт накоплений или посредством военной ипотеки, его действия будут рассмотрены как мошеннические. Это значит, что сделка мнимая, ведь данная квартира – совместно нажитое имущество. Совершение подобных действий запрещено законодательно.

Данный пример показывает очевидный вариант, однако, бывают и другие сделки, о который так однозначно сказать нельзя, насколько действия супругов правомерны.

Одобрят ли сделку между родственниками?

Не стоит забывать, что не только законом ограничивается совершение подобных сделок.

Если на приобретение жилья используются средства ипотечного кредита, то служба безопасности банка рассматривает отдельно каждое обращение на выявление противоправных действий, особенно это касается программ с господдержкой, в том числе военной ипотеки. Кроме того, требования к сделкам с использованием средств федерального бюджета значительно выше, кредитные организации заботятся о своей репутации и залоге, который они получают в обмен на денежные средства, предоставленные по ипотеке.

Проблематично получить одобрение банка на военную ипотеку также при осуществлении сделки между бывшими супругами. Положительное решение без возникновения дополнительных вопросов можно получить только в случаях, если недвижимость не считается совместно нажитым имуществом:

  • брак расторгнут, а с момента раздела имущества прошло больше трёх лет;
  • заключён брачный договор, по которому квартира, рассматриваемая в качестве залога, считается собственностью только супруга-продавца;
  • недвижимость получена супругом-продавцом в дар либо в порядке вступления в наследство;
  • жильё приобреталось уже после расторжения брака.

Описанные выше варианты передачи прав собственности законны, если нет признаков мнимой или притворной сделки.

Сделки между родственниками по военной ипотекеВ случаях, когда на покупку жилья будут потрачены только средства на именном накопительном счёте, проверкой документов занимается ФГКУ «Росвоенипотека». Ведомством будут проверяться как стороны и сам предмет сделки, так и его стоимость, которая должна быть сопоставима с рыночной ценой в данном регионе.

Кроме того, недоверие может вызвать сделка по покупке недвижимости, в которой прописан участник НИС. Согласно Жилищному кодексу в данном случае военнослужащий попадает под определение члена семьи, а совершение действий по передаче прав собственности между членами семьи может поставить сделку разряд мнимых.

Рассмотрим ещё один пример, подходящий под подобную ситуацию. Военнослужащий состоит в браке, зарегистрирован и проживает в частном доме родителей своей супруги, собственник которого по документам тёща. Фактически между военнослужащим и тёщей нет родственной связи, однако, юридически они считаются членами одной семьи. Желание воспользоваться военной ипотекой для приобретения дома может расценивается банком как мнимая сделка, совершённая с противоправной целью, то есть для получения накоплений с именного накопительного счёта без факта приобретения жилья и риском для банка потерять залог.

Как же совершить покупку квартиры у родственников?

Сделка купли-продажи недвижимости между родственниками вполне законна и не вызовет подозрений, если действия сторон не имеют ничего общего с мошенническими схемами по обналичиванию средств федерального бюджета и совершаются только с целью реализации прав военнослужащего на жилищное обеспечение.

Рассмотрим пример, когда покупка жилья возможна. У военнослужащего есть родной брат, в собственности которого имеется квартира с ремонтом в благоприятном районе города. Однако в силу обстоятельств брат решает переехать в другой город и приобрести жильё там, для чего ему нужны денежные средства. Военнослужащему квартира подходит, поэтому он решает воспользоваться военной ипотекой для её приобретения. Естественно, у банка возникли вопросы при рассмотрении документов, однако, введение сотрудников, занимающихся оформлением кредита, в суть ситуации позволит совершить сделку. Для подтверждения можно предоставить предварительный договор купли-продажи недвижимости, оформленный братом в другом городе или другие подтверждения переезда.

В приведённом примере действия законны и пройдут проверку, а при возникновении вопросов военнослужащий подтвердит, что проведена сделка без мошеннического умысла, а также представит доказательства покупки братом жилья в другом городе за полученные денежные средства.

Конечно, все приведённые примеры слишком просты, а жизнь непредсказуема и каждый конкретный случай подлежит рассмотрению индивидуально с точки зрения личных обстоятельств. И при необходимости покупки недвижимости именно у родственников лучше обратиться за консультацией к юристу, он ответит на интересующие вопросы, например, не посчитают ли сделку мнимой и не расценят ли как обналичивание.

Комментарии

Для добавления комментария необходимо авторизоваться.
Войти
Популярные новостройки в Ростове
От 55 407 P2
ЖК АРГО
Дом сдан
Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 4г
1-ая кв. от 1 650 000 руб.
1-ая кв. от 1 843 600 руб.
2-ая кв. от 2 499 999 руб.
От 44 000 P2
ЖК 5 элемент
Инвестиционный рейтинг
7.4
Готовность дома
70%
г. Ростов-на-Дону, Советский район
1-ая кв. от 1 407 532 руб.
2-ая кв. от 226 000 руб.
3-ая кв. от 3 238 000 руб.
От 44 120 P2
ЖК Норд
Дом сдан
Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, ул. Орбитальная, д.5
1-ая кв. от 2 307 200 руб.
1-ая кв. от 1 843 000 руб.
2-ая кв. от 3 150 500 руб.
От 84 144 P2
ЖК Александрийский
Дом сдан
Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр-кт Кировский, 79/236
1-ая кв. от 3 300 000 руб.
1-ая кв. от 3 620 400 руб.
2-ая кв. от 3 500 000 руб.
Материалы по теме
06.03.2017 16:17
В 2016 году в Санкт-Петербурге данный кредитор выдал больше 230 кредитов военнослужащим. В денежном эквиваленте эта сумма составила 412 млн. рублей.
27.02.2017 12:41
В Ростове-на-Дону прошло заседание круглого стола по вопросам развития рынка недвижимости в 2017 году. В заседании приняли участие представители государственных органов власти, строительные компании, риелторы и банкиры.
04.04.2020 01:59
Россельхозбанк повысил ставку до 9% годовых.