Сделка «Военный переезд»: подводные камни которые необходимо знать

08.11.2018
Сделка «Военный переезд»: подводные камни которые необходимо знать

Необходимость продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, может возникнуть у любого военнослужащего. Изменение семейного положения, пополнение семьи, перевод в другой регион – в каждом случае обстоятельства индивидуальны.

Основной момент, который необходимо понимать перед тем как начинать такую сделку – если стоимость квартиры с момента проведения покупки не увеличилась или еще хуже снизилась, то провести её будет непросто, так как военнослужащему придётся добавлять приличную сумму (заёмных, кредитных или собственных сбережений) для снятия двух обременений.

Для того, чтобы продать квартиру, купленную по военной ипотеке, необходимо:

  1. погасить в полном объеме задолженность перед банком – остаток ипотеки и проценты на дату погашения;
  2. вернуть на накопительный счёт в Росвоенипотеке все средства, полученные по договору ЦЖЗ (первый взнос и все ежемесячные выплаты, произведённые в банк по графику погашения ипотеки), т.е. возвращать в Росвоенипотеку придется больше, чем предоставлялось на покупку недвижимости.

Например. Квартира куплена в июне 2014 года за 3,0 млн руб., из которых 0,8 млн руб. предоставлено Росвоенипотекой на первоначальный взнос и 2,2 млн руб. ипотечный кредит. Принято решение продать квартиру ноябре 2018 года. Для снятия обременений участник НИС должен:

1. вернуть в Росвоенипотеку: 0,8 млн руб. (первоначальный взнос) + 1,157 млн руб. (размер ежемесячных платежей, перечисленных в погашение кредита) = 1 957 000 руб., не считая средств, перечисленных Росвоенипотекой в частичное досрочное погашение военной ипотеки и средств, полученных участником НИС в качестве компенсации расходов, если такие выплаты производились;

2. погасить перед кредитором обязательства примерно в размере 1,7 млн руб. – так как в первые несколько лет погашались в основном только проценты по кредиту, основной долг снижался незначительно.

Итого, обоим кредиторам военнослужащий должен вернуть почти 3,7 млн руб. (1,957 млн руб. + 1,7 млн руб.). Расчёт грубый, как говорится «на пальцах», но наглядно демонстрирующий, что если квартира, купленная в июне 2014 года, в ноябре 2018 также и осталась стоить 3,0 млн руб., то военнослужащему придётся возвращать кредиторам на 700 000 руб. больше, чем он получал на покупку квартиры.

Вариантов снятия обременения в пользу Российской Федерации два:

  1. вернуть на свой накопительный счёт средства, предоставленные по договору ЦЖЗ;
  2. при наличии 20 лет выслуги, в календарях или льготах, обременение в пользу Российской Федерации может быть снято по написанию рапорта на командира в/ч, но только если ипотечный кредит погашен полностью.

Вариантов снятия обременения в пользу кредитора также два:

  1. погасить долг по кредитному договору в полном объёме;
  2. «продать» долг перед банком вместе с квартирой, т.е. если покупателю необходима ипотека для покупки квартиры, он подаёт заявку в банк, который кредитовал участника НИС, и получает квартиру вместе с ипотекой. Данный вариант возможен только после снятия обременения в пользу РФ.

В идеале, провести сделку по продаже квартиры, купленной по военной ипотеке, можно, когда у участника НИС есть собственные «свободные» средства для погашения обязательств перед обоими кредиторами. Участник НИС пишет заявления в банк и в Росвоенипотеку с уведомлением о планируемом досрочном выполнении обязательств, получает расчёт задолженности и производит оплату. Средства, возвращённые на именной счёт сразу и в полном объёме доступны военнослужащему для покупки другой недвижимости.

Как вариант, можно использовать средства покупателя на погашение обременений. Но в данном случае необходимо найти покупателя с «живыми» деньгами, хотя бы для возврата средств на именной счёт. При этом покупатель, предоставляя свои деньги участнику НИС, согласится ждать как минимум два месяца, пока будет снято обременение в пользу РФ, и только после этого возможно подписание основного договора купли-продажи и окончательный расчёт.

Целесообразность сделки «военный переезд» всегда необходимо просчитывать индивидуально. Если участник НИС покупал квартиру на вторичном рынке, то вряд ли через несколько лет стоимость квартиры вырастет до суммы, которой полностью хватит, чтобы погасить долги перед обоими кредиторами. Динамика цен вторичного рынка последних лет отрицательная.

Провести сделку полностью за счёт стоимости квартиры можно, если военнослужащий покупал её в новостройке на стадии строительства за счёт роста рыночной цены на квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

Комментарии

Для добавления комментария необходимо авторизоваться.
Войти
Популярные новостройки в Ростове
От 43 500 P2
ЖК Южный берег 2
Инвестиционный рейтинг
7.0
Готовность дома
80%
г. Батайск, ул. Половинко
1-ая кв. от 1 336 500 руб.
2-ая кв. от 1 827 000 руб.
От 37 778 P2
ЖК «Военвед-Сити»
Дом сдан
г. Ростов-на-Дону Таганрогская ул.
1-ая кв. от 1 699 000 руб.
2-ая кв. от 3 400 000 руб.
От 38 000 P2
ЖК Новая Пальмира
Инвестиционный рейтинг
8.0
Готовность дома
95%
г. Батайск ул. 1-й Пятилетки
1-ая кв. от 1 672 000 руб.
2-ая кв. от 2 050 000 руб.
От 52 852 P2
ЖК Гвардейский-2
Инвестиционный рейтинг
8.2
Готовность дома
70%
г. Ростов-на-Дону, Ленинский район
1-ая кв. от 2 620 000 руб.
2-ая кв. от 4 292 000 руб.
3-ая кв. от 5 391 000 руб.
Материалы по теме
19.12.2017 13:07
В Краснодаре один из самых низких уровней рентабельности проектов застройщиков
24.10.2018 23:59
Военная ипотека в основном реализуется участниками НИС на вторичном рынке. Покупка квартир в новостройках занимает менее 20% от общего объёма сделок, проводимых военнослужащими.
05.06.2018 18:41
Сегодня, 5 июня 2018 года, отмечается трёхсотлетие с момента создания полицмейстерской канцелярии.