Что лучше, копить средства на именном накопительном счете или купить квартиру по военной ипотеке, – один из самых актуальных для военнослужащих вопросов.
Продолжая серию материалов «Что лучше для участника накопительно-ипотечной системы», в данной статье мы раскроем аспекты покупки квартиры по военной ипотеке по договору участия в долевом строительстве (ДУДС) в аккредитованной новостройке.
Для справки: по состоянию на 1 апреля 2017 года свыше 31 000 участников НИС заключили ДУДС на покупку квартиры на этапе строительства.
Военная долёвка
В теории, покупка квартиры в новостройке выглядит довольно привлекательным инвестированием накоплений участника НИС, но кого-то пугает вступление в ряды дольщиков, а кто-то не может определиться, что он получит в итоге от такой сделки.
Напомним, в первой публикации на тему «Что лучше для участника накопительно-ипотечной системы», мы условно поделили участников НИС на три категории:
- «новички» – срок участия в системе от 3-х до 5 лет;
- «середнячки» – срок участия в НИС от 6 до 8 лет;
- «старички» – срок участия в системе от 9 до 12 лет.
У каждой из выделенных нами категорий участников НИС, на сегодняшний день, сформирована определенная сумма накоплений на ИНС:
- «новички» – от 860 000 рублей до 1 490 000 рублей;
- «середнячки» – от 1 800 000 рублей до 2 400 000 рублей;
- «старички» – от 2 600 000 рублей до 2 900 000 рублей.
Исходя их указанных данных, мы и будем производить все подсчеты и расчеты при покупке квартиры в новостройке на стадии строительства. Сегодня на рынке новостроек участники НИС имеют большой выбор квартир, доступных по военной ипотеке. Так, ГК «Самолет Девелопмент» предлагает участникам НИС купить квартиры по военной ипотеке в своих новостройках на этапе строительства с доступными для военнослужащих ценами:
- средняя стоимость однокомнатной квартиры-студии площадью 25 кв. м. – 1 625 000 рублей (после ввода в эксплуатацию стоимость квартиры составляет 1 966 250 рублей);
- средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 37 кв. м. – 2 299 500 рублей (после ввода в эксплуатацию стоимость квартиры составляет 2 800 000 рублей);
- средняя стоимость двухкомнатной квартиры площадью 56 кв. м. – 3 472 000 рублей (после ввода в эксплуатацию стоимость квартиры составляет 4 201 120 рублей).
Для более удобного восприятия расчётов возьмём квартиру в одном из аккредитованных по военной ипотеке жилых комплексах Московского региона, т.е. это реальная однокомнатная квартира площадью 37 кв. м. и стоимостью 2 299 500 рублей при заключении договора участия в долевом строительстве.
Для сведения: однокомнатные квартиры являются самыми ликвидными, в отличие от квартир-студий и многокомнатных квартир. Однокомнатную квартиру всегда легче сдать, а также продать быстро и выгодно.
У квартиры, купленной военнослужащим в аккредитованной по военной ипотеке новостройке, есть важное отличие от накоплений, формируемых на именных накопительных счетах, – потенциальный прирост стоимости квартиры. В течение 15 месяцев, пока будет осуществляться строительство дома, квартира сама по себе вырастет в цене. Если рассматривать выбранный нами вариант начальной стоимостью 2 299 500 рублей, то после строительства её цена увеличится до 2 800 000 рублей. Прирост за 15 месяцев составляет 500 500 рублей или примерно, по 33 366 рублей ежемесячно, что явно больше, чем инвестиционный доход, получаемый участниками НИС.
Итак, определились для себя, квартира стоимостью 2 299 500 рублей покупается участником НИС по ДУДС, при этом некоторым категориям участников НИС придется воспользоваться ипотечным кредитом. Размер кредита для выделенных нами условных категорий участников НИС составит:
- 2 299 500 руб. – 860 000 руб. = 1 439 500 рублей – для участника НИС, включенного в реестр 3 года назад;
- 2 299 500 руб. – 1 490 000 руб. = 809 500 рублей – для участника НИС, включенного в реестр 5 лет назад;
- 2 299 500 руб. – 1 800 000 руб. = 499 500 рублей – для участника НИС, включенного в реестр 6 лет назад.
Участникам НИС, включенным в реестр 8 лет и более смысла брать военную ипотеку, особенно в максимальном размере, возможно, вообще нет, так как на их именных накопительных счетах размер средств позволяет купить квартиру только за счёт накоплений:
- «середнячки» – включенные в реестр 8 лет назад, после сделки по покупке квартиры, будут иметь остаток накоплений на именном накопительном счете в размере – 100 000 рублей;
- «старички» - включенные в реестр 9 лет назад, после сделки по покупке квартиры, будут иметь остаток накоплений на именном накопительном счете в размере – 300 000 рублей;
- «старички» - включенные в реестр 12 лет назад, после сделки по покупке квартиры, будут иметь остаток накоплений на именном накопительном счете в размере – 600 000 рублей.
Во всех вышеперечисленных случаях рекомендуется забирать всё с именного счета, что называется «под ноль», не допуская наличия остатка на именном счете и оформляя кредит в как можно меньшем размере.
Получив квартиру в собственность, после ввода новостройки в эксплуатацию, военнослужащий может сдавать её в найм, получая, таким образом, не запрещенный законодательством доход.
Учитывая среднюю стоимость ежемесячной аренды однокомнатной квартиры в том районе, где находится новостройка, выбранная нами для расчётов – от 20 000 рублей до 28 000 рублей – мы получаем реальный доход военнослужащего через 15 лет в сумме 3 795 000 рублей.
15 лет – это 180 месяцев, из которых вычитаем 15 месяцев строительства дома, т.е. остается 165 месяцев. Если сдавать данную квартиру в найм по 23 000 рублей в месяц, то получаем чистыми – 3,795 млн. рублей.
Кроме того, не стоит забывать про то, что квартира является наиболее ликвидным активом для среднестатистического гражданина, и данный актив сам по себе – это уже хорошее вложение. Конечно, стоимость недвижимости, как практически и любого товара, определяется балансом спроса и предложения и весьма серьёзно зависит от данных показателей, которые складываются исходя из экономической ситуации в стране. За период существования накопительно-ипотечной системы наблюдался и рост экономики, при этом стоимость недвижимости существенно росла, и кризисные периоды, с удешевлением недвижимости. Но если брать долгосрочный период, 15 лет, то для расчёта возьмем средний показатель прироста стоимости квартиры – 2% в год – и тогда стоимость данной квартиры через 15 лет составит примерно 3 760 000 рублей.
В совокупную стоимость активов, которой будет располагать военнослужащий через 15 лет, уже можно включить:
- 3 795 000 рублей – доход от сдачи в найм квартиры по военной ипотеке, купленной в новостройке на этапе строительства;
- 3 760 000 рублей – стоимость самой квартиры.
Не стоит забывать, что после проведения сделки по покупке квартиры, накопления продолжают поступать на именной накопительный счёт участника НИС, с оговоркой:
- если сделка проведена только за счёт накоплений (участники НИС, включенные в реестр более 8 лет, имеют больше возможностей для совершения таких сделок), то накопления продолжат заново копиться на счёте;
- если сделка проведена с привлечением банковского кредита, то накопления будут перечисляться в счёт погашения ипотеки. Например, кредит, предоставленный «новичку» в размере 1 439 500 рублей, на покупку «обсчитываемой» нами квартиры, погасится максимально в течение 8 лет. Все это время именной накопительный счет будет находиться в состоянии «нуля».
При проведении сделки без привлечения ипотечного кредита участники НИС, включенные в реестр более 8 лет, смогут получить на свой именной накопительный счет следующие суммы:
- «середнячки» – включенные в реестр 8 лет назад – 7 400 000 рублей;
- «старички» – включенные в реестр 9 лет назад после сделки по покупке квартиры будут иметь остаток накоплений на именном накопительном счете – 7 900 000 рублей;
- «старички» - включенные в реестр уже 12 лет назад после сделки по покупке квартиры будут иметь остаток накоплений на именном накопительном счете в размере 8 600 000 рублей.
После закрытия военной ипотеки, взятой на покупку квартиры, мы также учли период, в котором обслуживался кредит, и посчитали накопления, которые будут зачислены участникам НИС:
- «новички» – включенные в реестр 3 года назад, смогут дополнительно получить 3 600 000 рублей накоплений;
- «новички» - включенные в реестр 5 лет назад, смогут дополнительно получить 4 200 000 рублей накоплений;
- «середнячки» - включенные в реестр 6 лет назад, дополнительно получат 4 700 000 рублей накоплений.
Сведем все расчёты воедино. Итого, что мы имеем:
- «новички» - 11 110 000 рублей - 11 755 000 рублей:- 3 795 000 рублей – доход от сдачи в найм квартиры, купленной в новостройке на этапе строительства;
- 3 760 000 рублей – стоимость самой квартиры;
- 3 600 000 рублей – 4 200 000 рублей – накопления, зачисленные на ИНС после погашения военной ипотеки.
- «середнячки» - 12 210 000 рублей -14 955 000 рублей:
- 3 795 000 рублей – доход от сдачи в найм квартиры, купленной в новостройке на этапе строительства;
- 3 760 000 рублей – стоимость самой квартиры;
- 4 700 000 – накопления, зачисленные на ИНС после погашения военной ипотеки, у участников НИС, включенных в реестр 6 лет назад;
- 7 400 000 рублей накопится у участников НИС, включенных в реестр 8 лет.
- «старички» - 15 410 000 рублей - 16 155 000 рублей:
- 3 795 000 рублей – доход от сдачи в найм квартиры, купленной в новостройке на этапе строительства;
- 3 760 000 рублей – стоимость самой квартиры;
- 7 900 000 рублей - 8 600 000 рублей накопится у участников НИС, включенных в реестр 9-12 лет назад.
Выгоднее ли это чем копить средства на счете? По расчетам получается, что несколько выгоднее, даже с учетом немалой переплаты по процентам оформленного в банке кредита по военной ипотеке. Тем более, многие параметры расчетов могут измениться: и рост стоимости жилья, и размер взносов, и характеристики кредитных продуктов. Так что окончательное решение каждый участник НИС будет принимать для себя сам.
