Военная ипотека – это один из инструментов накопительно-ипотечной системы, а не «обязаловка». Это основное, что должен знать каждый участник НИС.
Накопительно-ипотечная система предполагает и другой инструмент – покупка квартиры без ипотеки. Покупая квартиру только за счёт накоплений, военнослужащий не перестаёт быть участником НИС, его не исключают из реестра как обеспеченного. После проведения сделки накопления продолжают и дальше формироваться на именном счёте. Счёт закрывается только при исключении из списков личного состава части, а, следовательно, при исключении из реестра.
Законодательно участникам НИС позволено стать собственниками жилого помещения или жилых помещений. В самом законе заложена возможность покупки участниками НИС нескольких объектов недвижимости. Кроме того, никто не запрещает участнику НИС сдавать, купленную квартиру внаём, главное, делать это официально. Также в соответствии с НПА по НИС при покупке квартиры только за счёт накоплений не требуется аккредитация новостройки по военной ипотеке. А это значит, что военнослужащий может заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве на стадии котлована.
Анализ результатов сделок покупки участником НИС квартиры в новостройке за счёт накоплений на ранних этапах строительства выявляет явные преимущества:
- низкая стоимость квартиры;
- рост стоимости квартиры к моменту введения дома в эксплуатацию (средний срок строительства 15 месяцев);
- после ввода дома в эксплуатацию квартиру можно сдавать внаём, при этом необходимо получить согласие только Росвоенипотеки (запрос в Росвоенипотеку носит скорее уведомительный характер);
- после заключения договора участия в долевом строительстве и перечислении накоплений на банковский счёт застройщика, накопления продолжают формироваться на именном счёте военного в Росвоенипотеке;
- участник НИС не платит проценты банку за пользование ипотечным кредитом.
Рассмотрим пример покупки реальной квартиры у одного из ведущих девелоперов Краснодара. Однокомнатная квартира площадью 37,7 кв. м. стоимостью 1,245 млн. рублей.
У квартиры, купленной военнослужащим в новостройке на ранней стадии строительства, есть важное отличие от накоплений, формируемых на именных накопительных счетах, – потенциальный прирост стоимости квартиры. В течение 15 месяцев, пока будет осуществляться строительство дома, квартира сама по себе вырастет в цене. Если рассматривать выбранный нами вариант начальной стоимостью 1 245 000 рублей, то после строительства её цена увеличится до 1 600 000– 1 700 000 рублей. Прирост за 15 месяцев составляет минимум 355 000 рублей или примерно по 23 666 рублей ежемесячно, что явно больше, чем инвестиционный доход, получаемый участниками НИС от доверительного управления накоплениями.
Для сведения: однокомнатные квартиры являются самыми ликвидными, в отличие от квартир-студий и многокомнатных квартир. Однокомнатную квартиру всегда легче сдать, а также продать быстро и выгодно.
Получив квартиру в собственность, после ввода новостройки в эксплуатацию, военнослужащий сдаёт её внаём, получая, таким образом, не запрещённый законодательством доход. Учитывая среднюю стоимость ежемесячной аренды однокомнатной квартиры в том районе, где находится новостройка, выбранная для расчётов – от 13 000 рублей до 17 000 рублей – мы получаем реальный доход военнослужащего через 15 лет в сумме 2 145 000 рублей.
15 лет – это 180 месяцев, из которых вычитаем 15 месяцев строительства дома, т.е. остаётся 165 месяцев. Если сдавать данную квартиру внаём по 13 000 рублей в месяц, то получаем – 2,145 млн. рублей.
Покупая квартиру для сдачи внаём необходимо выбирать регион отличный от региона прохождения военной службы для сохранения права на служебную квартиру.
Не стоит забывать и про то, что квартира – это наиболее ликвидный актив для среднестатистического гражданина, и данный актив сам по себе уже хорошее вложение. Конечно, стоимость недвижимости, как практически и любого товара, определяется балансом спроса и предложения и весьма серьёзно зависит от данных показателей, которые складываются исходя из экономической ситуации в стране. За время существования накопительно-ипотечной системы наблюдался и рост экономики, при этом стоимость недвижимости существенно росла, и кризисные периоды, с удешевлением недвижимости. Но если брать долгосрочный период, 15 лет, то для расчёта возьмём средний показатель прироста стоимости квартиры – 2% в год – и тогда стоимость данной квартиры через 15 лет составит минимум 2 080 000 рублей.
В совокупную стоимость активов, которой будет располагать военнослужащий через 15 лет, уже включаем:
• 2 145 000 рублей – доход от сдачи внаём квартиры;
• 2 080 000 рублей – стоимость самой квартиры.
С учётом того, что за 4 года участия в системе у военнослужащего формируется на именном счёте в Росвоенипотеке порядка 1,2 млн. рублей, по факту каждые четыре года участник НИС может покупать по одной квартире в Краснодаре. Конечно, каждая последующая квартира будет давать меньшую совокупную стоимость актива, за счёт меньшего остатка лет службы, но общая сумма составит не менее 13 миллионов рублей.
Аналогичные расчёты на реальных квартирах, купленных участниками НИС, проведены по Московскому региону, Ленинградской области и Санкт-Петербургу, с учётом специфики рынка новостроек данных регионов.
